השקעה בנדל"ן בסקטור פינוי בינוי היא השקעה כדאית לטווח ארוך.
אורכו הממוצע של תהליך פינוי בינוי בישראל הוא כ-10 שנים.
רבים הבינו זאת וקנו בשנים האחרונות דירות בסדר גודל השקעה של כ- 800,000 ש"ח.
השקעה עם או ללא משכנתא ומימון המשכנתא הוא נושא בפני עצמו וידון בנפרד.
בקצב הארצי הנוכחי של מימוש פרויקטי פינוי בינוי בערים השונות וגם אם יואץ, צפוי המשך טיפול בכלל עשרות אלפי בניינים ישנים אלה במשך שנים רבות.
*עשרות מנהלות עירוניות מקומיות בהנחייה מקצועית של הרשות להתחדשות עירונית- הארצית, עוסקות בקידום תהליכי פינוי בינוי (במסלולים שונים) אך אין די בכך, המצב העגום של מאות אלפי הדירות הנדונות, מחייב שינוי יסודי ברמה הלאומית.
*גם בסוף שנת 2023/תחילת 2024 ניתן למצוא, אפילו בבאר שבע ובאזור חיפה דירות קטנות במחיר זה כמוכן, ניתן למצוא דירות כאלה בעפולה, נשר, בקרית מלאכי ועוד.
דירות אלה, רובן ממוקמות ב- ״בנייני רכבת על גפרורים״, שניבנו בשנות ה-70 בסטנדרט נמוך ובודאי שניבנו ללא ממ"ד. גודלן בדר"כ כ-45-60 מטר.
חלק גדול מדירות אלה נמצא בבנינים מתפוררים, מדובר בבלאי פיזי הנראה לעין.
יתרונות ההשקעה בדירות המיועדות לפינוי בינוי
המשקיע הנבון צפוי להנות מ-3 רכיבי הכנסה:
• השכרת הדירה הישנה בהיקף של כ-2.5-3% תשואה לשנה.
• עליית ערך כלל הנדלן בישראל בממוצע של 5-8 אחוז לשנה.
• תוספת המטרים החדשים בפרויקט פינוי- בינוי, עליית הערך קיימת גם על המטרים הללו.
כלל התהליך הנדון בסדרי גודל של זמן, בממוצע:
שנה עד 3 שנים – התארגנות של בעלי הדירות עד לבחירת יזם.
שנתיים עד שלוש שנים – שינוי תב"ע, דיוני וועדות, טיפול בהתנגדויות וכדומה.
שנה עד שנתיים – לקבלת היתר בנייה ופינוי המתחם.
שלוש שנים – לצורך הריסה ובנייה עד לתחילת איכלוס בבניין החדש.
נקודות המפתח בתהליך
• התארגנות פורמלית של בעלי דירות, קיום נציגות לנושא התחדשות עירונית.
• בחירת מנהל פרויקט ולאחר מכן עו״ד לבחירת היזם באופן הטוב ביותר.
• בחירת יזם לפרויקט באמצעו מכרז יזמים.
• השגת חתימות 67% מבעלי הדירות על הסכם מול היזם.
• בחירת הדירות החדשות בבניין!
• תחילת תהליך הריסה ובנייה.
הערה חשובה ודוגמה
כ-50% מעליית הערך בתהליך הנדון, מושגים כבר בתקופה שבין בחירת יזם להשגת כ- 67% חתימות על חוזה אישי של בעלי דירות מול היזם.
דוגמה: כבר בשנים 2020-2023 כמעט ולא ניתן היה למצוא בנתניה דירה ישנה – קטנה, בבנין משנות ה-70, לצרכי השקעה במחיר של כ-800,000 ש"ח. הסיבה לכך, בכל מתחם ותיק כזה או אחר (ישנם רבים כאלה), החל תהליך בו היה מעורב יזם. עובדה זו העלתה את ערך הדירות מהקבוצה הנדונה (כ-50 מ"ר) לאזור 1,200,000 ש"ח ויותר, מבלי שחל שינוי כלל בדירות עצמן או בבנין הותיק.
לסיכום: המשקיע הנבון יתנהל לפי תכנית השקעה עם יעדים מוגדרים, כולל לו"ז ראשוני, ידע לבחור דירה במיקום עפ"י תכניות עדכניות של העיריה /המועצה, להשתתף בניהול תהליך תקין של שת"פ בין בעלי הדירות, לבחור בקפדנות מנהל פרויקט ועו"ד דיירים ליצוג בעלי הדירות ולבחור יזם מנוסה לניהול התהליך.
צוות עכשיו נדלן צבר נסיון רב בתחום, ניתן לקיים איתנו שיחת היכרות ובה לשקול ולבחון אפשרויות שונות, בשלבים שונים של התהליך, המתאימות אישית לנתוני המשקיע.
